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《南方日报》: 赎楼费用减半 房产交割提速
发表时间:2016-08-12 浏览次数:30147次
 

●南方日报记者 卓泳

在二手房交易中,不少买家都遇到这样的“纠结事”:业主贷款没还清,房产证尚在银行抵押,想买这套房就必须先帮卖家还清贷款,方能解押过户。可是,买家出钱赎楼则要冒高风险,不出钱的话业主一时半会没法赎楼。深圳一房产中介人士表示,“赎楼”行为在二手房交易中普遍存在,比例高达五成。

遇到这样的“纠结事”怎么办?记者日前了解到,深圳住房金融服务平台大道金服联合保险公司、银行推出了国内首创的房屋产权交易保险产品——“交易保”。买卖双方只要在签约后,投保一份“产权交易保险”,买方的贷款银行就会提前发放按揭款,用于归还业主原贷款而无需另外融资赎楼,房产交割时间因此可缩至一个月内,交易费用也节省了一半左右。

“该模式意在重构传统二手房交易流程,解决传统模式中时间长、成本高、风险高的三大痛点。”大道金服总裁徐约可说。

服务▶▶将银行按揭放款前置

在国内,传统的二手房交易中,假如买卖双方都是按揭,需经过“签约—赎楼—解押—过户—新按揭的抵押—银行放款—交割”等几个主要环节,其中的某些环节可能还要细化出其他步骤。

在徐约可看来,这样的二手房交易流程存在三大痛点:第一是时间长,全过程走下来在深圳需要耗时两个月,在内地城市则需要3—6个月不等;第二是成本高,赎楼环节一般需要从担保公司或者如今的P2P借一笔过桥资金,借贷利息在深圳是2%,在内地城市则高达3%—4%;第三是不安全,交易资金游离在监管之外,买方用首期款给卖方赎楼遭挪用,或者赎楼之后房产被查封,最后钱房两空的纠纷比比皆是。

“二手房交易由于资金和时间的不匹配,在复杂的交易中衍生出大量过桥贷款的环节,给购房者增加了负担,这是较为落后的生产模式。”徐约可介绍,在美国、澳大利亚等发达国家和中国香港地区,“过桥赎楼”并不存在。由于这种模式链条很长,且许多信息不透明不公开,一旦出了问题将给购房者带来损失。

“我们要做的是用创新的金融工具修正交易流程中不合理的地方,重构二手房交易金融服务链条。”徐约可说,具体而言,买卖双方通过地产中介签合同以后,先投保一份产权交易保险“交易保”,买方银行直接发放已经获得审批通过的按揭款,这样,卖方就可以提前收到房款,买方也可提前收楼,其余的过户、抵押等手续可随后再办理。

徐约可表示,相较于传统的先赎楼后放款的方式,这种交易方式给买卖双方带来三个方面的便捷:首先,提前一个多月实现房产交割,卖方可以最快实现收款;其次,无需过桥赎楼贷,新模式的客户费用比原来降低一半以上;再次,保险公司对整个交易过程承保,抵御可能发生的风险。徐约可将此称为住房金融的2.0版本。

合作▶▶撬动银行保险双方力量

既然传统的二手房买卖交易中存在不稳定因素和可能爆发的风险,为何银行愿意提前放款、保险公司愿意承保呢?

目前看来,这种新型的二手房交易模式中,最关键的是那一款全新的产权交易保险,由保险公司来承担可能会发生的风险。目前与大道金服合作的保险公司是众安保险、中国太平洋财产保险股份有限公司和中华联合财产保险。

“保险公司的强项在于精算,基于对市场上众多担保公司赎楼业务的数据分析,保险公司得出这个业务风险可控的结论,才会跟大道合作,一起推出产品。大道本身也调研过全国26个地方32家担保公司,这项业务在市场上的风险概率是万分之五以内。”徐约可说。

如此看来,对保险公司而言,这是一门算得过来的生意。众安保险首席风险官吴逖认为,二手房交易过程慢、贵、不安全的问题需要专业的金融工具和机构来统筹解决,“交易保”为解决这些问题量身定做。而对银行来说,比起原来合作担保公司、中介公司的贷款类产品,显然更信任正规金融机构的产品。“交易保保障的是90天内如果购房者没有办理完新的银行抵押,保险公司就会赔偿银行全部按揭款。”徐约可介绍,保险公司赔付完后,就会向相应的责任方追究责任。

这一新型的二手房交易过程中,最难被撬动的是房产中介的积极性。据记者了解,在国内,很多地产中介都热衷于做从交易撮合到配套金融产品的全链条服务,从中获取更多收益,如今为何甘于被分食?

“其实,中介最在乎的是能否撮成交易和能否尽快磋成交易,交易越快达成就能越早收到佣金。”徐约可说,原来中介两三个月做一笔交易,有了交易保就可以一个月做成一两笔,大大提高生产力。

与大道金服合作的中原集团主席施永青在合作启动仪式上表示,在香港,中原是不碰金融业务的,金融产品都交给金融机构。他相信,把精力放在主战场,会更有利于增强自身竞争力。

风控▶▶一票否决背负经济诉讼客户

记者了解到,大道金服在这中间不仅充当了银行和保险的牵线者,还是整个过程最关键的风控者。

“规范化、制度化的精细流程,并通过系统严格落实,是有效操作风险管理的核心。”徐约可告诉记者,产品的风险主要在操作环节,细分节点有十几个,不同环节需要由不同专职岗位执行。然而,以往国内赎楼主要是一些谈不上很规范的公司做这类业务,因为单量不多,没有办法做到精细流程化分工,通常一个人从头到尾包办,这样一来,即使中间环节有什么猫腻也难以觉察,风险很难控制。

“我们每个岗位都严格按标准流程操作,而且后手监督前手,更有质检人员随时抽检每个岗位是否严格按标准操作,这套模式类似于工厂的流水线。最核心的是,在资金流方面,新的模式中,资金从银行按揭放出来以后,产权交易保险提供保障,全流程资金都在传统金融监管体系内,大道金服所有岗位人员全程不碰资金。”徐约可说。

那是否每一个卖家都能通过这份保险快速获得买家的按揭款呢?徐约可说,赎楼过程中95%的风险来自于被查封。

“我们通过风控模型严格准入投保者,评判客户的信用等级。打个比方,客户属性中如果身上还背负着经济诉讼等,那一定是一票否决。”据徐约可介绍,目前公司近一半的人员都是风险运营管理岗位,再加上买卖双方资金交易完成后,赎楼、解押、过户、再抵押等环节都会由大道金服的工作人员来负责,每一笔操作都需要挺大的人力成本,因此大道金服会从中收取一定的服务费。


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